Рента и её риски

Мы уже не раз говорили о различных вариантах приобретения и отчуждения жилья: купля-продажа, дарение, мена, получение в порядке наследования. Все они позволяют стать собственником любого недвижимого имущества на тех или иных условиях. Но есть договор, который стоит особняком от всех остальных, поскольку он достаточно специфичный.

Человек всегда хотел для себя лучшей доли, всегда стремился жить в наиболее комфортных условиях. Но что делать, если у семьи нет возможности купить квартиру, даже в кредит, так как доход невелик, банк кредит не дает - не хочет рисковать, и нет богатого дядюшки, который бы мог подарить или, в крайнем случае, завещать свое имущество. Неужели нет выхода?

Как известно, выход есть всегда. Например, рядом с Вами живет одинокий человек, который совершенно не справляется с бытовыми проблемами, да еще и пенсия маленькая, которой едва хватает на оплату коммунальных услуг за принадлежащую ему квартиру. Вы готовы оказывать ему посильную помощь в повседневной жизни, а он хочет за это отдать свою квартиру. Как же вам оформить ваши взаимоотношения?

Они будут называться рентными, а договор – рентой. Сразу следует сказать – этот договор относится к категории рисковых, то есть при заключении договора неизвестно, кто в конечном результате получит выгоду. Что это значит? Попробую объяснить на простых примерах.

Допустим, вам передают бесплатно под выплату ренты имущество стоимостью 3 миллиона рублей. Рентные платежи в договоре вами установлены в размере 10 тысяч в месяц. Поскольку эти договоры длящиеся, причем, как правило, достаточно долго, то невозможно угадать, сколько лет придется осуществлять выплаты. Возьмем средний период – 10 лет. Итак, общая сумма рентных платежей составит: 10.000 рублей х 12 месяцев х 10 лет = 1.200.000 рублей. То есть вы здесь в выигрыше.

Теперь другая ситуация, вам передают бесплатно под выплату ренты автомобиль стоимостью 300 тысяч рублей. Рентные платежи равны 5000 рублей в месяц. Средний период – 10 лет. Что получается? Общая сумма рентных платежей составит: 5.000 рублей х 12 месяцев х 10 лет = 600.000 рублей. Понятно, что здесь вы переплатили 300.000 рублей.

Итак, по договору ренты  одна сторона: собственник имущества (предположим, квартиры) или иными словами - получатель ренты, передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность любое имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Здесь возможны два варианта. Первый вариант: рента может выплачиваться либо бессрочно и тогда эта рента будет называться постоянной. Второй вариант: обязанность выплачивать ренту устанавливается на срок жизни получателя ренты (бывшего собственника квартиры), в этом случае такая рента будет именоваться пожизненной. Пожизненная рента, в свою очередь, может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Для всех этих договоров установлена обязательная нотариальная форма, а также обязательная государственная регистрация (для недвижимого имущества). Стороны вправе самостоятельно решить, за плату или бесплатно собственник передает имущество плательщику ренты.

Теперь рассмотрим эти разновидности более подробно.  Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации. Права получателя постоянной ренты могут переходить к другим лицам, например, по наследству, если стороны не договорились иначе.

Постоянная рента выплачивается в деньгах, хотя в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В договоре устанавливается размер выплаты. Он в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения передаваемого под выплату ренты имущества (в нашем случае – в Санкт-Петербурге). В настоящий момент эта величина в Санкт-Петербурге составляет в расчете на душу населения: 6457 рублей 90 копеек.

По общему правилу постоянная рента выплачивается бессрочно, но плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это значит, что плательщик ренты может единовременно выплатить получателю ренты денежную сумму и тем самым прекратить свои обязательства по выплате постоянной ренты. При этом, если имущество было передано за плату, то выкупная цена составит размер годовой ренты (если, конечно, иная сумма не установлена в договоре). К примеру, если размер выплачиваемой вами постоянной ренты составляет 50 тысяч рублей ежеквартально, то выкупная цена составит 200 тысяч рублей.

Несколько иначе обстоит дело, когда имущество было передано бесплатно. В этом случае плательщик ренты должен будет выплатить помимо 200 тысяч рублей еще и стоимость переданного имущества. Такая стоимость может быть установлена в договоре постоянной ренты.

Понятно, что передавая свое имущество под выплату ренты, получатель ренты рассчитывает на постоянное получение дохода, по крайней мере при жизни, и поэтому в договоре стороны могут предусмотреть,  что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Право прекратить обязательства по договору постоянной ренты есть не только у плательщика ренты, но и у получателя ренты, который вправе потребовать ее выкупа. Это может произойти в случаях, предусмотренных договором по усмотрению сторон. Если же в договоре не предусмотрены специальные случаи, то - в случаях, установленных законом. Например, если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, или если плательщик ренты признан неплатежеспособным (то есть получатель ренты понимает, что вряд ли уже рента будет выплачиваться в размере и в сроки, на которые он рассчитывал).

Теперь поговорим о пожизненной ренте и о некоторых ее отличиях от постоянной ренты. Одним из отличий является то, что получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Пожизненная рента может быть установлена  как на период жизни гражданина-собственника (который передает имущество под выплату ренты), так и на период жизни другого указанного им гражданина. Думаю, что и без уточнения понятно, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

В договоре может быть согласовано условие об установлении пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором.

 Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Договор пожизненной ренты, так же как и договор постоянной ренты, должен содержать условие о размере ренты. Если имущество под выплату ренты передается бесплатно, то размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения передаваемого имущества (в нашем случае – опять-таки в Санкт-Петербурге).

Если  плательщик ренты серьезно нарушил договор пожизненной ренты, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, как если бы это была постоянная рента, либо вовсе расторжения договора и возмещения убытков.

А уж если под выплату пожизненной ренты имущество было передано бесплатно, то  получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. То есть, выкупная цена уменьшается на стоимость такого имущества. А иными  словами, если под выплату ренты был передан, например, автомобиль, стоимостью 30 тысяч рублей, а размер ренты составлял 3000 рублей в месяц, то плательщик ренты должен будет вернуть автомобиль плюс 6000 рублей.

При этом у плательщика ренты нет права на выкуп ренты. И даже при случайной гибели или повреждении имущества плательщик ренты будет обязан выплачивать рентные платежи Помните, в начале мы говорили о том, что эти договоры относятся к категории рисковых? Вот лишнее тому подтверждение.

Ну и, наконец, разберем риски наиболее распространенной разновидности рентных соглашений – договоров пожизненного содержания с иждивением. Этот договор предполагает передачу в собственность плательщика ренты только недвижимого имущества: жилого дома, квартиры, земельного участка. А плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением самого гражданина или указанного им третьего лица.

В соответствии с толковым словарем русского языка С.И.Ожегова «Иждивение -обеспечение неработающего (как правило, неработоспособного: больного, престарелого, несовершеннолетнего) средствами, необходимыми для существования».

Предоставление содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Вообще, в договоре пожизненного содержания с иждивением необходимо досконально описывать права и обязанности каждой из сторон: чем подробнее они будут изложены, тем будет лучше для всех.

Теперь о том, что касается стоимости общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением. Если имущество отчуждается (передается) бесплатно, то стоимость всего объема содержания с иждивением не может быть менее двух установленных величин прожиточного минимума по месту нахождения передаваемого имущества.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником недвижимого имущества, но его права собственника ограничены: он не вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять полученное по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество без предварительного согласия получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом величина выкупной цены определяется таким же образом, как если бы это была постоянная рента.

Очень важным является то обстоятельство, что плательщик ренты в случае существенного нарушения им своих обязательств по договору (если он допускал просрочки в выплате обязательных платежей, или не обеспечивал должный уход за получателем ренты)  не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это опять-таки к вопросу о том, почему данные договоры относятся к категории рисковых).

К сожалению, бывают случаи, когда плательщик ренты долгое время осуществляет содержание с иждивением другого человека (получателя ренты), а в конечном итоге остается без долгожданной квартиры. Почему? Все просто: получатель ренты в любой момент может подать иск в суд, мотивировав это тем, что «плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства», например, неправильно (с точки зрения получателя ренты) за ним ухаживает, а может быть даже и разговаривает неподобающим образом, покупает не те продукты, варит не те супы.

Чтобы плательщику ренты избежать таких неприятных ситуаций и судебных споров, можно посоветовать ему хранить все чеки, квитанции и другие документы, подтверждающие надлежащее исполнение им своих обязанностей. Можно также брать у получателя ренты ежемесячно расписку о получении платежей и об отсутствии претензий к плательщику ренты в указанный период. Если обязательство исчерпывается денежными платежами, то лучше всего переводить деньги на счет получателя ренты либо, если отдаете наличными деньгами, - брать расписку.

Обязательство выплаты пожизненной ренты, так же как и обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Но и это еще не окончание истории. Здесь также могут подстерегать неожиданности. К примеру, могут объявиться родственники умершего получателя ренты, которые при его жизни знать его не желали, а после смерти захотели вернуть «свою» квартиру. Что самое парадоксальное, так это то, что с большой долей вероятности суд примет позицию получателя ренты (либо его наследников) и плательщик опять-таки остается без квартиры.

Однако, здесь не всегда всё так однозначно. Подчас и плательщики ренты оказываются не очень добросовестными и, заключив договор (как правило, договор пожизненного содержания с иждивением), пренебрегают своими обязанностями и просто терпеливо ждут, когда получатель ренты отойдет в мир иной. Что самое страшное, иногда не просто терпеливо ждут, но и всячески способствуют процессу ухода.

Безусловно, всегда нужно исходить из того, что всё будет хорошо. Но, решая судьбу своего имущества нужно точно представлять, на что вы вправе рассчитывать в результате такого договора и что вас может ожидать. Здесь необходима квалифицированная юридическая помощь и защита.

Именно это послужило основанием для установления для таких договоров обязательной нотариальной формы, поскольку здесь речь идет о наименее защищенной категории граждан: люди преклонного возраста, часто одинокие, посоветоваться не с кем, а желающих завладеть жилой площадью вокруг много.

Здесь на помощь придет нотариус, который рассмотрит ваши документы, выслушает ваши пожелания относительно условий будущего договора, проверит принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества собственнику, при необходимости истребует дополнительные справки и документы, установит личность и выяснит дееспособность сторон, после чего разъяснит сторонам  смысл и значение совершаемого ими нотариального действия. А также проверит, соответствует ли содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. После чего нотариус удостоверит ваш договор

Вряд ли можно советовать, кому и как следует поступать, да и нет в этом необходимости. Из всего вышесказанного, думаю, понятно, что договор ренты либо пожизненного содержания с иждивением заключать можно, но в исключительных случаях. То есть, когда сложились такие жизненные обстоятельства, при которых другой возможности приобрести жилье и решить свои жилищные проблемы (для плательщика ренты), либо получить  достойное содержание (для получателя ренты) нет.

 

Мария Терехова, нотариус.

Нотариальная палата Санкт-Петербурга